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Donner congé d’un bail commercial exige d’identifier qui prend l’initiative, à quelle échéance et sous quelle forme. Le locataire dispose en principe d’une faculté de départ triennal avec six mois de préavis. Le propriétaire est soumis à un régime différent. Source : Code de commerce, L. 145-4 — version du 25 novembre 2018.
Le congé n’est pas toujours synonyme de départ : celui du bailleur peut comporter une offre de renouvellement. Il faut aussi le distinguer d’une résiliation amiable ou d’une procédure pour manquement. Source : Service Public — renouvellement et prolongation, fiche du 10 octobre 2025. Ce guide présente les règles vérifiées au 28 septembre 2026. Il concerne les contrats soumis au statut des baux commerciaux et fournit des repères généraux, à confronter au bail et aux actes du dossier.
Quel congé correspond à votre situation ?
| Situation | Échéance à examiner | Notification |
|---|---|---|
| Locataire : départ triennal | Fin de période de trois ans ; préavis d’au moins six mois | Recommandé avec avis de réception ou commissaire de justice |
| Bailleur : congé au terme du contrat | Au moins six mois avant le terme | Commissaire de justice ; offre ou refus de renouvellement à distinguer |
| Bail en prolongation tacite | Au moins six mois et dernier jour d’un trimestre civil | Commissaire de justice |
Ce tableau résume les situations ordinaires ; les exceptions et les clauses autorisées doivent être vérifiées. Sources : Code de commerce, L. 145-4 — version du 25 novembre 2018, Code de commerce, L. 145-9 — version du 8 août 2015 et Service Public — renouvellement et prolongation, fiche du 10 octobre 2025.
Locataire : donner congé à une échéance triennale
Le principe et les clauses à contrôler
Le départ est possible, en principe, à la fin de chaque période de trois ans, sans justifier un motif particulier. Un préavis non respecté reporte les effets du congé à la prochaine période triennale. Source : Service Public — résiliation, fiche du 28 mai 2026.
Certains contrats peuvent toutefois écarter cette faculté : bail de plus de neuf ans, local construit pour une seule utilisation, bureaux à usage exclusif ou certains locaux de stockage. L’appartenance à une catégorie ne suffit pas à conclure que le départ est interdit : il faut lire la clause concernée. Source : Code de commerce, L. 145-4 — version du 25 novembre 2018.
Ne pas partir de la seule date de signature
Rassemblez la date de prise d’effet, la durée prévue et les avenants. Relevez également les actes de renouvellement éventuels. Un document intitulé « avenant » peut justifier une vérification supplémentaire de la chronologie ; ne reconstituez pas le calendrier de mémoire.
Exemple repris de la fiche administrative : pour une échéance triennale au 30 septembre, le congé du locataire doit être envoyé au plus tard le 31 mars. Prévoyez une marge pratique pour vérifier le dossier et traiter une difficulté de notification. Source : Service Public — résiliation, fiche du 28 mai 2026.
Recommandé ou commissaire de justice : que choisir ?
La lettre recommandée dans les cas où elle est admise
Pour le congé triennal du locataire, la loi autorise le recommandé avec demande d’avis de réception ou l’acte de commissaire de justice. Source : Code de commerce, L. 145-4 — version du 25 novembre 2018. Le choix doit tenir compte de l’échéance, de l’identification du destinataire et des difficultés éventuelles de remise.
L’article R. 145-38 distingue la date d’expédition pour celui qui notifie et la première présentation pour le destinataire. Si la lettre n’a pas pu être présentée, il faut renouveler la démarche par acte extrajudiciaire. Source : Code de commerce, R. 145-38 — version du 14 mars 2016. Conservez donc la lettre, le justificatif de dépôt, le suivi et l’avis de réception ; un dossier incomplet rend le contrôle du calendrier plus difficile.
Les situations nécessitant un acte
Le congé du bailleur relève de l’acte de commissaire de justice. Celui donné pendant la prolongation tacite doit également suivre cette voie, y compris à l’initiative du locataire. Sources : Code de commerce, L. 145-9 — version du 8 août 2015 et Service Public — renouvellement et prolongation, fiche du 10 octobre 2025. Ne transposez donc pas automatiquement la possibilité du recommandé à tous les congés.
Vous préparez une notification ? Vérifiez d’abord votre cas dans la fiche officielle, puis faites contrôler l’acte si le terme ou le destinataire reste incertain.
Après le terme : calculer le congé en prolongation tacite
Sans congé ni demande de renouvellement, le bail écrit peut continuer après son terme. Il ne s’agit pas automatiquement d’un nouveau contrat de neuf ans. Source : Service Public — renouvellement et prolongation, fiche du 10 octobre 2025.
Pendant cette prolongation, cumulez deux conditions : un préavis minimal de six mois et une prise d’effet au dernier jour d’un trimestre civil. Exemple : un congé délivré le 15 octobre 2026 ne permet pas une fin au 15 avril 2027 ; la première fin de trimestre située après ce délai est le 30 juin 2027. Cet exemple suppose une prolongation tacite et un acte régulier. Source : Code de commerce, L. 145-9 — version du 8 août 2015.
Pour organiser votre planning, notez séparément la date d’envoi envisagée, l’échéance calculée et la date de déménagement souhaitée. Si elles ne coïncident pas, faites examiner les options avant de confirmer une nouvelle location ou d’engager les frais de transfert.
Bailleur : préciser l’objet du congé
Avec offre de renouvellement
Le propriétaire peut proposer la poursuite de la relation dans un bail renouvelé. L’accord sur le principe et la discussion sur le nouveau loyer sont alors deux questions distinctes. Source : Service Public — renouvellement et prolongation, fiche du 10 octobre 2025. À la réception, commencez par lire l’objet exact de l’acte avant d’en déduire qu’il faut chercher un autre local.
Avec refus de renouvellement
Un refus entraîne en principe une indemnité d’éviction lorsque le locataire bénéficie de la protection du statut. Des exceptions peuvent l’écarter, notamment un motif grave et légitime, sous les conditions applicables. La reprise par le bailleur ne doit donc pas être présentée comme une sortie sans compensation dans tous les dossiers. Source : Service Public — refus de renouvellement, fiche du 15 avril 2025.
Avant le terme, la faculté de reprise triennale du propriétaire vise des hypothèses légales particulières, notamment certains travaux ou changements d’usage. Elle ne correspond pas à une liberté générale de rompre tous les trois ans. Source : Code de commerce, L. 145-4 — version du 25 novembre 2018.
Mentions et contestation
L’acte prévu par l’article L. 145-9 doit préciser le motif du congé et rappeler le recours du locataire pour contester ou demander l’indemnité d’éviction, dans les deux ans à compter de la date pour laquelle il est donné. Source : Code de commerce, L. 145-9 — version du 8 août 2015. Cette indication ne doit pas être confondue avec les règles propres à une réponse refusant une demande de renouvellement. Faites identifier l’acte reçu avant tout calcul.
Peut-on quitter les lieux plus tôt ?
La retraite, l’invalidité et le décès du titulaire peuvent ouvrir des possibilités de départ hors échéance triennale, avec des conditions tenant à la personne et au statut de l’entreprise. Ces situations ne doivent pas être étendues indistinctement à tous les dirigeants. La fiche officielle détaille les bénéficiaires et les modalités. Source : Service Public — résiliation, fiche du 28 mai 2026.
Un accord amiable constitue une autre voie. Il est utile d’en fixer par écrit la date et les conséquences financières. Source : Service Public — résiliation, fiche du 28 mai 2026. Lorsque des créanciers sont inscrits sur le fonds, la résiliation amiable ne devient définitive qu’un mois après leur notification. Source : Code de commerce, L. 143-2 — version du 1er janvier 2023.
Si le projet correspond à un arrêt d’activité, notre guide sur la mise en sommeil ou la fermeture aide à préparer cette réflexion. Faites examiner séparément le devenir du bail avant de fixer votre calendrier d’entreprise.
Préparer le congé en cinq étapes
- Identifier le contrat. Réunissez le bail et ses avenants pour connaître la situation actuelle.
- Choisir le mécanisme adapté. Distinguez départ du locataire, renouvellement proposé et refus du bailleur.
- Faire vérifier le calendrier. Notez l’échéance visée et la date limite de notification applicable.
- Préparer la notification. Contrôlez les parties, les locaux, les mentions et le mode de remise.
- Organiser la suite. Conservez les preuves et préparez la sortie, la négociation ou l’examen du différend.
Les documents utiles pour faire examiner le dossier
- Bail signé, avenants et actes de renouvellement.
- Courriers déjà échangés et preuves de leur remise.
- Identité du titulaire du bail, du bailleur et coordonnées de leurs représentants éventuels.
- Derniers appels de loyers, décomptes de charges et informations sur le dépôt de garantie.
- Éléments expliquant le projet : déménagement, retraite, travaux ou arrêt d’activité.
Cette liste est un aide-mémoire de préparation, pas un dossier obligatoire identique pour chaque situation. Notez les documents manquants et les questions à trancher. Présentez au professionnel une chronologie courte : début du bail, modifications, actes reçus, objectif recherché.
Quel budget et quelles conséquences anticiper ?
Distinguez les frais de préparation et de notification, l’accompagnement éventuel du différend et les dépenses du déménagement. Demandez un chiffrage précisant les prestations incluses, les actes prévus et les éventuels frais complémentaires. Aucun montant universel ne permet de budgéter tous les congés.
L’indemnité d’éviction est une question différente : elle dépend du préjudice, notamment de la perte du fonds ou de sa possibilité de transfert, avec des frais accessoires justifiés. Son montant peut être convenu ou fixé judiciairement en cas de désaccord. Source : Service Public — indemnité d’éviction, fiche du 16 avril 2025.
Le locataire pouvant prétendre à cette indemnité bénéficie en principe du maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, sous réserve des exceptions légales ; une indemnité d’occupation est alors due. Source : Code de commerce, L. 145-28 — version du 1er janvier 2020. Ne prenez donc pas la date inscrite sur le congé pour une réponse complète à la question du départ matériel.
Si le départ s’accompagne d’un changement d’adresse
Préparez un budget distinct pour le projet d’entreprise. Notre guide sur le coût du transfert de siège social permet d’identifier les postes à examiner. Si le projet implique une publicité, consultez aussi les mentions d’une annonce légale de transfert.
Votre société prépare aussi un transfert de siège ? Consultez le périmètre de l’accompagnement administratif et demandez un devis pour cette démarche.
Si vous recherchez une autre adresse administrative, vous pouvez comparer les services de l’offre de domiciliation avec vos besoins. Précisez dans votre demande si vous cherchez seulement une adresse ou également un lieu de travail.
Les erreurs pratiques à éviter
- Choisir une date de départ avant d’avoir reconstitué le calendrier du bail.
- Réutiliser une lettre sans vérifier à quelle situation elle correspond.
- Confondre offre de renouvellement et demande de libération des lieux.
- Conserver seulement le suivi postal sans copie du courrier envoyé.
- Négocier verbalement sans consigner les points d’accord et les questions restant ouvertes.
La vérification porte sur l’ensemble du dossier. Un calendrier correct ne compense pas une notification inadaptée, et une discussion en cours ne dispense pas d’examiner les échéances applicables.
Questions fréquentes sur le congé du bail commercial
Un simple courriel suffit-il pour donner congé ?
Il ne remplace pas les formes prévues pour le congé triennal : recommandé avec avis de réception ou acte de commissaire de justice. Vérifiez le mécanisme applicable. Source : Code de commerce, L. 145-4 — version du 25 novembre 2018.
Que faire si le recommandé n’a pas pu être présenté ?
L’article R. 145-38 prévoit de renouveler la démarche par acte extrajudiciaire. Conservez le retour postal et faites vérifier rapidement le calendrier. Source : Code de commerce, R. 145-38 — version du 14 mars 2016.
Le propriétaire doit-il toujours verser une indemnité ?
Non. Une indemnité est en principe attachée au refus de renouvellement d’un locataire protégé, mais des exceptions existent. Le motif invoqué et les conditions du droit au renouvellement doivent être examinés. Source : Service Public — refus de renouvellement, fiche du 15 avril 2025.
Recevoir un congé signifie-t-il devoir partir immédiatement ?
Pas nécessairement. Le droit au maintien dans les lieux peut protéger le locataire dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, sous les réserves légales. Source : Code de commerce, L. 145-28 — version du 1er janvier 2020.
Peut-on négocier un départ avant l’échéance ?
Oui, un accord amiable peut être envisagé. Formalisez la date et les conditions financières, et vérifiez les formalités liées aux créanciers inscrits. Sources : Service Public — résiliation, fiche du 28 mai 2026 et Code de commerce, L. 143-2 — version du 1er janvier 2023.
Existe-t-il un montant forfaitaire d’indemnité d’éviction ?
Non : son évaluation dépend du préjudice et de la situation du fonds. Une indemnité de remplacement ou de déplacement peut être retenue selon les circonstances. Source : Service Public — indemnité d’éviction, fiche du 16 avril 2025.
Quel document préparer en premier pour un professionnel ?
Commencez par le bail complet et ses avenants, accompagnés d’une chronologie des actes reçus ou envoyés. Ajoutez votre objectif et la date souhaitée, en distinguant ce souhait de l’échéance juridiquement vérifiée.
À retenir avant d’envoyer le congé
Identifiez d’abord votre situation, puis faites vérifier l’échéance, la forme de notification et les conséquences financières. Un doute sur le destinataire, une clause particulière ou un désaccord sur l’indemnité justifie un examen du dossier par un professionnel du droit avant de vous engager.
Sources officielles
Textes et fiches consultés le 28 septembre 2026 ; dates de version ou de vérification indiquées ci-dessous.
- Code de commerce, L. 145-4 — version du 25 novembre 2018
- Code de commerce, L. 145-9 — version du 8 août 2015
- Code de commerce, R. 145-38 — version du 14 mars 2016
- Service Public — résiliation, fiche du 28 mai 2026
- Service Public — renouvellement et prolongation, fiche du 10 octobre 2025
- Service Public — refus de renouvellement, fiche du 15 avril 2025
- Code de commerce, L. 145-28 — version du 1er janvier 2020
- Service Public — indemnité d’éviction, fiche du 16 avril 2025
- Code de commerce, L. 143-2 — version du 1er janvier 2023